縱觀上海甲級辦公樓市場歷年供需走勢，可以看到不同時間段的宏觀環境帶動辦公樓市場需求變化，而近年大量的新增供應入市和趨于謹慎的需求表現共同構成現階段的市場格局。供需兩端的變化、持續下行的租金走勢使市場持續利好租戶方，因此利用價格讓利的市場條件而進行的升級搬遷逐漸增多。2024年以來，更多大面積租戶開始利用市場的窗口期，重新評估其企業房地產的長期租賃策略，企業搬遷的新趨勢已逐步顯現。仲量聯行梳理了2023年至2024年上半年的代表性搬遷案例，在企業搬遷的流動之間，研判新趨勢、甄別新機遇。
聚焦高品質：
各類租戶呈現升級需求
在過去一年半的甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比79%，其中包含乙級辦公樓租戶向甲級樓宇項目升級的需求，同時也包含樓齡、品質差異顯著的項目間的流動，另有部分租戶正在利用當前租金下降的機會躍升至超甲級辦公樓項目。而此類搬遷的核心考量，則在于成本效益和樓宇品質之間的“質價比”平衡。從租賃搬遷熱力圖可見，新近竣工項目較為集中的板塊內升級需求較為顯著，同時，部分成熟高品質項目，通過具有競爭力的價格策略同樣獲得升級型搬遷需求的遷入。
各行各業均體現出辦公環境升級的訴求。以交易數量來看，在所有升級案例中，專業服務業的成交數量占比達27%，體現出該行業更加靈活的租賃決策，其中，律師事務所的升級需求尤為顯著。在2023年第一季度至2024年第二季度的律所搬遷案例中，升級型需求超過95%。科技互聯網和制造貿易類企業位居其后，當前的市場環境提供了大量與該行業租金承付范圍較匹配的優質新近竣工項目，鼓勵此類租戶在優先成本考量前提下，尋找到適合的升級機會。金融服務企業就其搬遷總量而言，升級型需求相對有限，主要原因在于大多數金融類租戶的原址品質較高，而該行業代表性搬遷對區位的粘性較為明顯，尤其是銀行、保險等傳統金融企業。
尋求“質價比”：
成本效益與樓宇品質的再平衡
供應放量帶動品質提升
2019年至2024年上半年，上海全市累計新增甲級辦公樓面積達547萬平方米，占整體甲級辦公樓市場總存量的31%。大量新項目的竣工入市帶動辦公樓市場品質提升，也給企業帶來更多搬遷選擇。僅觀測過去一年半的升級類成交，59%企業選址于2022年以后竣工的項目，約3/4的企業搬遷至2019年后竣工項目。
成本導向驅動租戶搬遷
面對謹慎的市場情緒，新近竣工項目的業主在價格策略上釋放更大的議價空間，以此吸引租戶、提升入駐率，因此導致新竣工項目與成熟項目之間的價格差距逐漸擴大。同時，新竣工項目價格的“鯰魚效應”促使成熟項目的業主更主動地調整價格策略以適應當下的市場競爭。根據成交租金的分布情況，仲量聯行觀察到接近3/4的成交租金集中在7.0元/平方米/天以下的區間內。
利用窗口期：
租戶流動呈現多樣方式
追本溯源地觀察租戶搬遷軌跡，可以看到過去一年半上海的搬遷成交中，中央商務區項目吸引大量周邊臨近區位的升級需求，有78%的中央商務區租戶來自于新項目周邊乙級或次甲級辦公樓項目。租金的下行促使這些企業搬遷意愿增強，在成本可控的情況下，此類租戶積極尋找提升辦公空間品質及物管服務的選址機會；而選址非中央商務區的租戶主要分為兩類：一方面成本控制型租戶仍持續向新近竣工項目較為集中的新興商務板塊流動；另一方面，來自乙級辦公樓、產業園區及創意園區項目和遠郊地區的租戶正尋找合適的升級機遇。該類租戶同樣抓住當前利好租戶方的市場環境，在滿足成本要求的同時，在區位、樓宇品質、物管服務、配套設施等多維度尋求辦公環境的提質躍升。
來 源：仲量聯行JLL
編 輯：liuy
