全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2024年第二季度的北京房地產(chǎn)市場研究成果，全面回顧總結(jié)二季度北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場的季度表現(xiàn)，對(duì)2024年上半年的房地產(chǎn)市場形勢(shì)進(jìn)行回顧總結(jié)，并對(duì)下一階段房地產(chǎn)市場走勢(shì)做出預(yù)判與展望。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長胡裕華先生表示："今年上半年，隨著多項(xiàng)利好政策的集中釋放，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的積極變化在增多，市場情緒亦出現(xiàn)小幅度的好轉(zhuǎn)。而'消化存量'、'以價(jià)換量'則成為貫穿上半年的市場關(guān)鍵詞。解決當(dāng)前的行業(yè)與市場困境需要更為有力的一攬子政策體系，在現(xiàn)有政策的持續(xù)發(fā)力與未來政策加碼的利好預(yù)期影響下，預(yù)計(jì)今年下半年的市場態(tài)勢(shì)有望繼續(xù)邊際性復(fù)蘇，無論是住宅市場還是商辦市場的綜合表現(xiàn)也有望進(jìn)一步改善。
2024年上半年，北京甲級(jí)寫字樓市場保持了穩(wěn)步回升的趨勢(shì)，在一季度超預(yù)期復(fù)蘇的基礎(chǔ)上，二季度寫字樓市場整體表現(xiàn)進(jìn)一步回升。供給端方面，本季度仍沒有新增項(xiàng)目入市，這為各寫字樓業(yè)主方提供了去化窗口期。與此同時(shí)，在宏觀經(jīng)濟(jì)緩步修復(fù)的背景下，企業(yè)辦公租賃需求在本季度繼續(xù)有序回歸，二季度凈吸納量約為5.6萬平方米，環(huán)比一季度上升84%；上半年累計(jì)凈吸納量達(dá)8.7萬平方米，較去年同期實(shí)現(xiàn)大幅度增長，同時(shí)自去年下半年以來連續(xù)四個(gè)季度錄得正吸納量。
由于新供應(yīng)缺席的同時(shí)凈吸納量環(huán)比大幅上升，全市甲級(jí)寫字樓空置率再次回調(diào)，環(huán)比微降0.4個(gè)百分點(diǎn)至19.8%。盡管上半年寫字樓市場需求端有明顯改善，但潛在租戶的租賃預(yù)算普遍有限，寫字樓業(yè)主方仍舊執(zhí)行"以價(jià)換量"策略，使得二季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下滑5.2%至人民幣每平方米每月280.3元。
展望2024年下半年的北京市寫字樓市場，緩慢但穩(wěn)定的復(fù)蘇仍是市場主旋律。隨著企業(yè)租賃需求逐漸回歸，北京市寫字樓市場的活躍度有望進(jìn)一步提升。而下半年的新項(xiàng)目將集中在年末入市，預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)拉動(dòng)市場空置率進(jìn)一步提升，但也將為市場帶來新選擇。現(xiàn)階段的北京寫字樓市場正進(jìn)入修復(fù)反彈的上行通道，業(yè)主方與租戶方都需要把握窗口機(jī)遇，錨定未來、穿越周期。
北京商業(yè)零售市場在2024年上半年持續(xù)表現(xiàn)活躍，各大商圈的消費(fèi)水平穩(wěn)步提升。第二季度，全市零售市場迎來三個(gè)新購物中心項(xiàng)目，分別是位于昌平區(qū)的超極合生匯、位于海淀區(qū)的西北旺萬象匯、位于豐臺(tái)區(qū)的麗澤16號(hào)，三座各具特色的零售項(xiàng)目相繼開業(yè)，總體量約42萬平方米，進(jìn)一步豐富了不同區(qū)域的商業(yè)零售布局。為迎接五一、端午假期和暑期的消費(fèi)熱潮，各大購物中心積極推進(jìn)品牌招商與調(diào)整，致力打造獨(dú)特的消費(fèi)場景，季度內(nèi)全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比維持不變、為4.6%；同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平為每平方米每月801.3元。
2024年下半年，北京零售市場預(yù)計(jì)將迎來8個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，預(yù)計(jì)新增零售面積將超過100萬平方米，新項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間集中在暑期、國慶假期及年底。新建項(xiàng)目與城市更新項(xiàng)目將提升所在商圈的消費(fèi)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)品質(zhì)，豐富區(qū)域消費(fèi)選擇。與此同時(shí)，存量項(xiàng)目也在積極尋求創(chuàng)新與發(fā)展，通過引入新的商業(yè)場景、落實(shí)商圈改造提升計(jì)劃，以滿足消費(fèi)者日益多樣化的需求。新老項(xiàng)目齊頭并進(jìn)將促進(jìn)消費(fèi)潛力加速釋放，培育形成更加活躍、更加強(qiáng)勁的消費(fèi)市場。
北京大宗投資市場在2024年上半年繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，累計(jì)成交額已超越去年同期水平。二季度，北京大宗投資市場累計(jì)成交金額約為人民幣77.2億元，環(huán)比下降4.4%、同比上升30.1%。2024年上半年，北京大宗投資市場累計(jì)成交額約為158億元，較去年同期上升26.7%。上半年的重大成交案例仍聚焦于寫字樓及含有寫字樓資產(chǎn)的綜合體，買家主要是以險(xiǎn)資及國央企等機(jī)構(gòu)為主，部分成交由外資/合資投資機(jī)構(gòu)完成。
大宗投資交易是商業(yè)地產(chǎn)情緒的晴雨表，直接反應(yīng)出市場投資走向及市場預(yù)期。當(dāng)前市場環(huán)境下，以合適的價(jià)格收購符合自身投資策略的資產(chǎn)，尤其是位于核心區(qū)域、綜合品質(zhì)優(yōu)異、較為稀缺的物業(yè)，將成為未來投資市場的主基調(diào)。展望下半年，隨著商業(yè)地產(chǎn)整體持續(xù)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)北京大宗投資市場整體情緒將有所回升，進(jìn)而帶動(dòng)大宗投資市場的整體活躍度。
2024年上半年的房地產(chǎn)市場在超強(qiáng)度的政策支持下實(shí)現(xiàn)了階段性的企穩(wěn)筑底，但整體市場仍然面臨極大的壓力與挑戰(zhàn)。展望下半年，預(yù)計(jì)救市政策與支持力度將進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)市場主基調(diào)則繼續(xù)堅(jiān)持寬松的同時(shí)強(qiáng)化刺激的后續(xù)作用與效果。在市場供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的背景下，實(shí)現(xiàn)有效復(fù)蘇仍需多方共同努力，而耐心與信心則是提振市場、穿越周期的關(guān)鍵所在。
來 源： 第一太平戴維斯
