日前，第一太平戴維斯發布《2022年第一季度西安房地產市場回顧及未來展望》報告指出，2022年第一季度西安餐飲和服務類品牌新開數量下降明顯，新能源汽車和智能家居表現活躍；寫字樓空置率小幅回落，信息技術行業支撐地位持續增強。
零售物業市場無新增項目入市
2022年第一季度，西安零售物業市場無新增項目入市，總體量保持在642萬平方米（含百貨）；受國內疫情反復的影響，西安商業市場需求受到沖擊，活躍度下滑，季內全市空置率環比上升1.1個百分點，至8.6%。租金方面，全市購物中心首層平均租金環比小幅下降0.2%，為人民幣320元/平方米/月。但值得一提的是，本季度西安主城區的首個奧萊：靜安生活薈奧萊開業，項目位于北二環內，相較于其他奧萊項目在區位上更加便利，奧萊+Mall的形式也為消費者帶來全新的體驗 。
疫情反復，部分書店、超市及影院縮減門店數量 疫情的反復帶給商業地產一系列負面影響，第一季度西安市購物中心近一個月處于閉店狀態，品牌運營方承壓。季內錄得部分書店、超市、影院等縮減門店數量；此外，“雙減”政策對于兒童教育類業態的影響持續發酵，多家兒童培訓機構陸續閉店。品牌退租會受到購物中心運營管理、品牌發展策略、外部政策等因素的影響，但是一定程度上也與疫情的反復不無關系。
新能源汽車和智能家居表現活躍 一季度西安零售市場活躍度減弱，租賃成交減少，新開出的品牌仍以零售業態為主導，餐飲和服務類品牌新開店鋪數量有所下降，特別是餐飲類下滑尤為明顯。從零售細分業態來看，新能源汽車延續活躍態勢；智能科技賦予人們更健康美好的生活，智能家居使用場景逐步擴大，科沃斯、卡薩帝等家用電器類品牌不再局限于傳統的家電賣場，陸續開始在購物中心設立獨立門店 。除此之外，多家購物中心對服飾類品牌進行調整，例如：西市城購物中心二層引進多家女裝品牌，大悅城二層對多個女裝類品牌進行調整。
科技賦能加速商業地產數智化轉型 疫情加深了商業地產的不確定因素，使得項目運營方不得不尋找新的行業機遇點以實現可持續發展。在科技快速發展的背景下，各領域的頭部企業紛紛加碼布局“元宇宙”，部分商業項目也開始探索“元宇宙+商業”的模式；未來線下商業在數字化、智慧化運營方面的推進將不斷延展商業發展的空間，為商業地產破局提供新思路。
展望2022年，預計將有約40萬平方米的新增供應進入西安零售市場。疫情會導致部分新項目延期入市，短期內零售市場活躍度偏低；然而長期來看，伴隨新項目的落成，優質商業資源將不斷集聚，城市的商業魅力和影響力將持續提升。近日西安都市圈正式獲批，都市圈的擴容可以在更大范圍內承載更多的人口和產業，釋放消費潛力，為西安打造國際消費中心城市提供支撐；西安的消費吸引力和輻射力將不斷增強。
甲級寫字樓市場已連續五個季度無新增供應入市
截止2022年第一季度，西安市甲級寫字樓市場已連續五個季度無新增供應入市，總體量保持在201萬平方米。本季度全市新增租賃成交總體平穩，但受到大面積退租的影響，甲級寫字樓凈吸納量約1.5萬平方米，空置率環比下降0.8個百分點至27.9%。租金方面，市場去化壓力依然存在，甲級寫字樓租金保持小幅下降趨勢，環比下降0.3%，為人民幣103.1元/平方米/月。
疫情反復加劇市場不確定性 疫情的反復不僅導致看房、裝修等受到限制，也對一些企業的經營造成影響，致使部分租賃計劃在短期內被擱置，雖然本季度落成多宗大面積成交但大多在去年第四季度就已敲定。目前國內疫情多點散發，部分外地企業在西安的擴張需求暫緩，該情況大概率還將延續至第二季度。
子市場租賃需求表現分化 本季度超過一千平方米的大面積租賃成交主要集中在高新二期，推動子市場的凈吸納量全市最高，其余商務子市場表現較為平淡。高新一期由于K12企業的退租仍在延續，子市場空置率上漲明顯，業主方在未來或將考慮更加多元化的租戶結構，以提升樓宇抗風險能力。
聯合辦公的擴張與隱憂 西安甲級寫字樓新增租賃的行業來源發生了較明顯的變化，商務中心和共享辦公、信息技術、專業服務成為本季度最為活躍的三大行業，分別占比24%、20%以及15%。目前西安甲級寫字樓租戶結構中500平方米以下的中小面積租戶占比接近七成，疫情的反復加劇了經濟環境的不確定性，促使此類企業尋求成本更低、相對靈活的租賃模式，這在一定程度上刺激了市場上對于聯合辦公的需求，季內錄得聯合辦公成交面積近2萬平方米。然而當下宏觀經濟增速放緩，企業對于租賃決策更加謹慎，多數保持觀望態度，這使得聯合辦公運營方的去化和盈利面臨挑戰，如何快速吸引企業入駐將成為眼下關鍵所在。
信息技術行業凸顯韌性 西安城市科技創新能力不斷增強，信息技術類企業的新增租賃面積保持穩定。頭部企業需求活躍，季內錄得多宗超過一千平方米的大面積成交，本地科技企業也快速成長，共同拉升了信息技術行業的寫字樓租賃需求。律師事務所和調研咨詢機構租賃需求表現突出，合計貢獻專業服務類企業成交面積的70%。
2022年西安甲級寫字樓市場還將迎來約30萬平方米的新增供應，主要集中在高新二期，新項目的入市將加劇市場競爭，未來整體空置率或有所上升。但長期來看，西安作為西北地區發展的重要增長極，正在邁入高質量發展的快速增長階段，多重國家戰略的加持將為寫字樓市場帶來更多利好。
第一太平戴維斯西安公司總經理羅元均表示：“科技自立自強已成為國家重要的戰略支撐，西安將在相關政策的指導下，奠定以科技創新為底色的發展格局，未來電子信息、人工智能等新興產業領域將成為寫字樓租賃需求的核心增長點�！�
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
