第三季度，上海甲級寫字樓市場的新項(xiàng)目入市速度放緩，共有四個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，為市場帶來了190,221平方米的新供面積，較上季度減少了50.4%。本季度的新項(xiàng)目主要集中在中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)，包括位于浦東前灘的前灘中環(huán)廣場（11,221平方米）、浦西中山公園的改造項(xiàng)目又又中心（20,000平方米）、浦西四川北路崇邦集團(tuán)開發(fā)的濱港商業(yè)中心（100,000平方米）以及位于虹口北外灘的中垠廣場A棟及B棟（59,000平方米）。
第三季度，上海甲級寫字樓市場整體需求仍然處于弱勢，市場內(nèi)企業(yè)新租、到期續(xù)租以及企業(yè)搬遷的租賃活動持續(xù)減少。在現(xiàn)有的市場需求中，TMT（科技、媒體和電信）、金融以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)依然占據(jù)較高的市場份額，是當(dāng)季市場需求的主要來源。本季度內(nèi)資企業(yè)的需求占比超過70%，繼續(xù)成為寫字樓租賃市場的主力軍，而外資企業(yè)的租賃需求主要集中在零售、專業(yè)服務(wù)以及制造業(yè)領(lǐng)域。此外，非研發(fā)類企業(yè)及企業(yè)支援部門從商務(wù)園區(qū)外遷至新興商務(wù)區(qū)甲級寫字樓。在租金持續(xù)下行的趨勢下，價(jià)格合理且周邊配套設(shè)施完善的甲級寫字樓對園區(qū)企業(yè)依然具備吸引力。“本季度，央行的降息降準(zhǔn)和流動性釋放的貨幣政策，加上國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的市場洼地，吸引了內(nèi)外資投資者積極介入。這一系列因素激發(fā)了銀行信貸、證券機(jī)構(gòu)的調(diào)研交易以及資管企業(yè)的投融資業(yè)務(wù)，從而為有業(yè)務(wù)擴(kuò)展和辦公場所升級需求的金融企業(yè)在核心商務(wù)區(qū)和中央商務(wù)區(qū)帶來了新租和置換需求。此外，專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中教培企業(yè)的租賃活動也表現(xiàn)突出。在2024年8月發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展的意見》中，明確指出要“推動社會培訓(xùn)機(jī)構(gòu)面向社會公眾需求提高服務(wù)質(zhì)量”，這標(biāo)志著素質(zhì)教育培訓(xùn)政策的利好趨勢。教培機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)需求的顯著提升，推動了其辦公場所的升級和辦公面積的擴(kuò)租需求。本季度，上海寫字樓市場錄得多宗教培機(jī)構(gòu)的租賃成交。”
第三季度，全市甲級寫字樓的平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌3.2%至每天每平方米人民幣7.27元。由于企業(yè)希望降低租賃成本，核心商務(wù)區(qū)和中央商務(wù)區(qū)的企業(yè)紛紛選擇外遷；與此同時(shí)，業(yè)主為降低市場空置率，繼續(xù)下調(diào)租金，導(dǎo)致這兩個(gè)區(qū)域的市場租金分別環(huán)比下跌3.6%和3.5%。其中，核心商務(wù)區(qū)的市場租金跌破10元，降至每天每平方米人民幣9.94元，創(chuàng)下近期的租金新低。新興商務(wù)區(qū)及中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)的寫字樓市場租金在本季度仍然保持下跌趨勢，但平均租金的環(huán)比跌幅有所收窄，均下跌1.9%，較上一季度的平均三個(gè)點(diǎn)以上跌幅有顯著減小。
“浦東的前灘、花木以及浦西的北外灘子市場的租金韌性表現(xiàn)較強(qiáng)，是新興商務(wù)區(qū)租金小幅下跌的重要因素。前灘和花木子市場在金融、專業(yè)服務(wù)以及高端制造業(yè)等租金承受能力較強(qiáng)行業(yè)的需求支持下，租金保持平穩(wěn)，分別為每天每平方米人民幣7.19元和6.91元。浦西北外灘市場金融機(jī)構(gòu)遷入需求十分強(qiáng)勁，成為北外灘避免出現(xiàn)市場租金繼續(xù)大幅下跌的主要支撐。”
2024年第三季度，上海寫字樓投資市場錄得17宗大宗交易，涉及總金額超過人民幣75億元。投資型買家對于寫字樓物業(yè)配置需求顯著增加，從交易金額來看，接近40%的成交額來自于投資型買家，市場占比環(huán)比有20個(gè)百分點(diǎn)左右的增幅。本季度自用型買家主要來自于外省市的國資背景企業(yè)以及實(shí)業(yè)型企業(yè)。
國內(nèi)資產(chǎn)的價(jià)格洼地、美國降息以及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)相應(yīng)的降息降準(zhǔn)和金融市場內(nèi)流通性釋放，預(yù)計(jì)將持續(xù)吸引資本流入國內(nèi)投資市場，增加外資投資者以及國內(nèi)投資者對于辦公物業(yè)的資產(chǎn)配置需求。我們認(rèn)為隨著市場需求的回暖，業(yè)主方將轉(zhuǎn)換先前急售心態(tài)，有意愿的買家的置業(yè)成本將有所增加。
來 源：萊坊
