2月16日，世邦魏理仕發布《2023年中國房地產市場展望報告》（簡稱《報告》），從中國區層面解讀了2023年中國經濟與商業地產市場的機會。
《報告》指出，2022年，受到新冠疫情、經濟減速和平臺互聯網行業監管環境收緊等因素等共同影響，國內18個主要城市全年寫字樓凈吸納量僅錄得234萬平方米，同比大幅下降68%，為2009年以來最低水平。
盡管疫情期間遠程辦公、混合辦公得到眾多企業等認可和采納，但辦公室仍是員工最主要的工作場所。2022年，世邦魏理仕跨世代消費者調查顯示，90%的中國受訪者目前仍以辦公室工作為主，該比例較全球和亞太區分別高出6%和9%。世邦魏理仕認為，隨著新冠防控政策的調整，在將遠程辦公納入業務持續營運計劃的同時，絕大部分企業將恢復疫情前的辦公模式。
2022年三季度初，世邦魏理仕曾在北京、上海等主要城市上半年疫情得到控制后，對寫字樓租戶展開調查，彼時結果顯示36%等受訪企業計劃未來18個月增加辦公面積，超出此前調查等預期。受益于宏觀經濟刺激措施等金融，行業政策環境改善等科技互聯網和房地產，以及防疫優化和經濟復蘇利好的下游服務業寫字樓需求有望出現明顯提升。
展望2023年，《報告》預計，寫字樓租賃需求將于2023年二季度企穩回升，全年有望實現500萬平方米的凈吸納量，與過去五年均值相當。
過去三年，中國實際使用外資金額穩步增長。2022年，盡管因服務業疲軟拖累全國FDI增速放緩，但制造業引資依然穩定提升，實際使用外資3237億元，同比增長46.1%；尤其是得益于外資準入限制的全面放開，汽車制造業引資大幅增長263.8%。
對此，世邦魏理仕認為，上述趨勢折射出，憑借完備的產業門類、以先進數字基建為代表的完善基礎設施、豐富的人才儲備以及超大規模的市場容量，中國作為全球制造核心的地位難以撼動。
2023年，盡管歐美經濟減速令近期部分跨國企業啟動全球裁員，但世邦魏理仕預計，在中國擴大投資的外資制造企業的研發、地區總部等功能將繼續擴張，這將利好相關企業總部密集的一線城市寫字樓市場。
商務局數據顯示，截至2021年，上海共有877家跨國企業和外資研發中心523家，北京則擁有201家外資企業區域總部；其余城市如深圳、蘇州、成都等亦有外資企業布局區域總部或研發中心。另一方面，隨著近年來中國“鏈主”企業數量的持續攀升，以及行業分布的持續多樣化發展，亦加速外資產業類企業“在地化”轉型以契合國內頭部企業的需求。
《報告》提到，新能源汽車將是制造業寫字樓需求的一股新興勢力。2022年，新能源汽車在全國主要市場的新租面積實現同比增長2.5倍，產銷兩端的持續高速增長將推動新能源汽車及上下游企業寫字樓需求在2023年的進一步增長，尤其是新能源汽車產業鏈集聚優勢明顯的上海、北京等城市。
隨著需求等逐步回暖，世邦魏理仕預計，2023年全國寫字樓平均租金將同步下滑0.7%，該跌幅較2022年收窄1.1%。但新增供應集中入市，仍會讓業主間面臨激烈的招租競爭，大部分華北和中西部二線城市將持續面臨租金下行的壓力；而租戶對辦公環境愈加重視，則意味著項目去化速度和租金表現因其區位、配套和品質而分化趨勢將更加明顯。
不過，可租面積的稀缺令一線城市核心商務區的租金擁有最強的反彈動能，并有望帶動一線城市整體租金在2023年下半年至2023年企穩回升。其中，成都、青島和華東二線城市的租金走勢也相對較強，這些市場中的大部分未來三年平均空置率將在25%以下，在二線城市中擁有更好的供需平衡。
就成都而言，得益于產業升級、對外開放、基礎設施、消費規模及勞動力五大優勢，成都將持續吸引外商投資。世邦魏理仕《2022年成都甲級寫字樓租戶普查》數據顯示，相較2017年，成都甲級寫字樓前三大主力租戶保持不變，仍然是金融業、TMT和房地產建筑；TMT是唯一呈快速擴張趨勢的行業，需求占比增加5個百分點至19%；細分領域積極邁向產業鏈高端，科技互聯網占市場整體需求比重達13%。按面積段看，面積需求在3000平方米及以上的大面積租戶數量成倍增長，從2017年的45家增長至2022年的133家，反映出成都聚勢總部經濟成果顯著。
來源：世邦魏理仕
編輯：jinbao
