房訊網訊 CBRE世邦魏理仕近日發布《中國2022年投資者意向調查》，分析投資者對于2022年中國商業地產大宗交易市場的觀點和策略偏好。據調查結果分析，投資者對中國內地商業地產的長期信心增強，并表現出強勁的投資意愿；產業地產的關注度蟬聯榜首，尤其是倉儲物流受到更多投資者的青睞；上海仍是境內外買家在中國內地最青睞的投資市場，64%受訪者將上海作為首選投資目的地。
購置和出售意愿同創新高
調查報告顯示，59％的受訪者選擇在2022年“更積極投資”，再創2016年首次投資者意向調查以來的新高。另一方面，選擇“更積極出售”的受訪者較上年大幅上升10個百分點至51%。世邦魏理仕認為，購置和出售意愿同創新高，預示著2022年中國的大宗交易市場將在資產配置再平衡和價格博弈中繼續前行。
來源：世邦魏理仕研究部
從不同類型的投資者來看，保險、主權財富基金等機構投資者在2021年的活躍度大幅上升，成交額翻倍。對于2022年，62%的機構投資者表示將更積極投資，且其凈投資意向達到創歷史新高的38%，表明機構投資者對于目前布局中長期投資的高度認可。
地產基金的購置意向最強。71%的地產基金受訪者選擇在2022年“更積極投資”。據世邦魏理仕統計，2019至2021年間，與房地產相關的私募基金募資總額逾660億美元。隨著2022年中國商業地產租賃和投資市場的強勁反彈，2022年地產基金的資金投放有望進一步加快。
同時，隨著到期退出高峰期的到來，在今年的調查中，地產基金的出售意愿提高20個百分點。考慮到地產基金在2017至2019年間所購置的資產大多位于上海和北京的優質地段，這將為投資者切入京滬門戶市場優質資產提供周期性機遇。
開發商的凈投資意向首次出現負值，表現出較強的出售意愿。2021年，開發商在大宗交易市場上的凈賣出額達到創紀錄的1400億元。考慮到約3500億元的境內外房地產債到期，以及持續面臨“三道紅線”的達標壓力，世邦魏理仕預計2022年國內開發商仍將積極出售其非核心資產。
產業地產蟬聯最受投資者青睞的資產類別
物業類型方面，產業地產的關注度在今年的調查中蟬聯榜首，而其中近八成投資者將聚焦倉儲物流。世邦魏理仕認為，電商和第三方物流企業的持續增長，制造業農業和物流的深度融合，以及政策層面的支持都是物流地產持續向好的重要類型。
23%的投資者首選寫字樓，與上年相同，仍位居次席。2021年全國寫字樓凈吸納量達到創紀錄的740萬平方米，根據世邦魏理仕此前展開的寫字樓租戶調查，未來三年，60%的租戶計劃增加其辦公人員數量，釋放出寫字樓需求進入新增長周期的強烈信號，也吸引投資者更積極地關注蓄勢待發的寫字樓投資機會。
購物中心的關注度較往年小幅提升至12%。2022年，首店補貼、國際消費中心城市的培育、年終獎個稅優惠延續等財政激勵政策將進一步提振國內消費市場和零售物業需求。對于具備運營能力的投資者而言，零售物業是通過主動資產管理實現資產溢價的優質標的。
對租賃住宅的關注度位居第四，為10%。有56%的投資者反饋“資產價格過高、無法達到投資回報要求”是當前進入長租公寓投資的主要挑戰。世邦魏理仕認為，交易案例尤其是退出案例的稀缺令投資者缺乏對資產價格的準確定位，但投資者對中國長租公寓市場的發展是看好的，一線城市以及杭州、南京等人口持續流入、人均收入高且入圍住房租賃試點的二線城市值得重點關注。
上海仍是中國區受訪者的首選投資目的地
上海仍是中國區受訪者的首選投資目的地，投資意向占比高達64%，在亞太地區跨境投資目標城市中躍居次席。2021年上海創新高的寫字樓需求和租金走勢的企穩進一步提振了投資者的信心。并且，在主流物業類型之外，生命科學地產、長租公寓等新投資熱點的快速涌現也讓上海呈現出更加多元化的投資機會。
22%的投資者選擇北京作為投資目的地，在中國區受訪者的反饋中位居第二，同時也位列亞太區跨境投資目標城市的第五位，較上年提升一個位次。2021年科技行業監管環境的收緊并未改變中國經濟創新升級的長期戰略，而北京證券交易所的設立將進一步夯實北京作為國內和國際重要金融和科技中心的定位。北京對商辦和物流地產在供應端的限制是其被投資者看好的另一個原因，但較少的可投資機會也是北京市場持續面臨的挑戰。
此外，大灣區作為中國經濟的另一引擎，其倉儲物流設施、面向創新產業和先進制造業的商務園區，以及兼具高品質辦公性能和產業用地內核的新型產業寫字樓項目（M0）也值得關注。
來源：房訊網
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